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租屋手冊

相關法規   租約注意   租約糾紛   法律諮詢

 

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內容皆參考於崔媽媽基金會

 

image 相關法規

image土地法第98條
   1.以現金為租賃之擔保者,其現金利息視為租金之一部。
   2.前項利率之計算,應與租金所由算定之利率相等。

image土地法第99條
   1.前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。
   2.已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。

image民法第249條 (定金之歸屬)
   定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一 契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二 契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三 契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四 契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

image民法第424條 (承租人之契約終止權)
   租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

image民法第427條 (租賃物稅捐之負擔)
   就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。

image民法第429條 (出租人之修繕義務)
   租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

image民法第430條 (修繕義務不履行之效力)
   租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

image民法第432條 (承租人之保管義務)
   承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。2.承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

image民法第437條 (承租人之通知義務)
   1.租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
   2.承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。

image民法第443條 (轉租)
   1.承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
   2.承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

image民法第450條 (租賃契約之消滅)
   1.租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
   2.未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
   3.前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

image民法第451條 (以不定期限繼續契約之擬制)
   租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為不定期限繼續契約。

image民法第452條 (以不定期限繼續契約之擬制)
   租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為不定期限繼續契約。

image民法第452條 (因承租人死亡而終止租約)
   承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約。應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

image民法第453條 (定期租約之終止)
   定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

image民法第454條 (預收租金之返還)
   租賃契約,依前二條之規定終止時,如終止後始到期之租金,出租人已預先受領者,應返還之。

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image 租約內容應注意

  • 確認誰才是當事人
    • 在房客方面,必須注意到房東是否確係屋主本人,如房東並非屋主,則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋;例如,請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚,才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋,因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。若房客是向二房東租屋,須注意大房東是否反對轉租,如果大房東對二房東具有反對轉租之約定,則將來大房東可以終止與二房東之租約(民法第四百四十三條),並要求「二房客」搬離,則房客的權益將受到損失。
    • 在房東方面,要確定房客的真實身份(姓名),以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。  

       

  • 確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何
    • 大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗,通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「套房出租」,甚至詳細一點的,尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等等,這些都表示房東希望以如何狀態的房屋出租。想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的,但是在真正訂契約時,須就房屋是否僅供住家用或可供營業,房客可否轉租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態詳予約定,因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋,以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。  

       

  • 關於租金及押租金的約定
    • 就租金而言,原則上租金之數額可由房東房客自由約定,但土地法第九十七條第一項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制,以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份,在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金(擔保金)之數額作限制,以保護房客,此在簽訂契約時房東房客都要特別注意房屋之修繕由何人負責
    • 依民法第四百二十九條第一項規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」換言之,原則上就租出去的房屋有毀損時,例如屋頂漏水或水管不通等等,房東有義務予以修復,以利房客的使用,但當事人雙方亦得約定,由房客(即承租人)來負責修繕義務,甚至亦可約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕,只要訂約時明確約定,則房屋有毀損時不虞無人修理,房東不怕房屋未受良好保持,房客也住的安心愉快。  

       

  • 租賃期限的約定
    • 租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限,端視房東房客的自由約定,惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外,依司法實務見解,在不定期限之租賃時,出租人(即房東)如要終止租約,受到土地法第一百條之嚴格限制,亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約:
      • 出租人欲收回自住或重新建築時
      • 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時
      • 承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時
      • 承租人違以房屋供違反法令之使用時
      • 承租人違反租賃契約時
      • 承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。
    • 另依民法第四二二條之規定「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」,所以出租人(即房東)在訂立契約時要特別留心契約是否要約定期限,如果超過一年,一定要簽訂書面契約,並注意到土地法第一百條之特別規定。又依民國八十八年修正的民法第四二五條第二項規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限未逾五年或未定期限者,不適用「買賣不破租賃」的規定,所以;
      • 期限逾一年的租約未以字據訂立者視為不定期租約,受土地法第一百條及民法第四百二十五條第二項的限制。
      • 逾五年之租賃契約以字據訂立者,沒有土地法第一百條的問題,但仍受民法第四二五條第二項的限制。
    • 以上僅就訂立租屋契約時應注意之處舉其較重要者提供參考,而在具體個案中房東、房客可能有一些特別的約定,例如違約金、合意由某法院管轄,甚至紛爭之解決方式等等,當然如鉅細靡遺地訂明於契約書中,可預先防止紛爭之發生,所以在訂約前可先參閱本手冊,如仍有疑問,可透過本中心之法律服務尋求協助。

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image  租屋糾紛解決

  • 當房東與房客發生租屋糾紛時,通常最直接也最快速的方法 就是雙方溝通協調,直到雙方均能接受為止。
  • 但當彼此無法達成共識時,就必須用強制力來解決了,依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定,符合一定要件者,得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
  • 此外,在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」,以因應日常生活中大量的小額交易糾紛,避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願,侵害憲法所保障的權利,而造成社會不公及對司法的不信任。
      • 小額訴訟程序的特色在於簡便迅速,且做了一些利於一般人民(即非法人、商人、大公司…等)的規定,以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。其中詳細內容,請參閱附錄之小額訴訟程序。
      • 如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。此外,若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者,雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
      • 該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之,所以,各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務,至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者,就不能於非上班時間進行了。
      • 關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處,請參閱法條或詢問各法律服務機構。

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image  法律諮詢服務

 

        若您生活上有任何租屋法律問題需要協助,請多利用下列之義務法律服務的管道解決。

  • 崔媽媽法律義工團》

    • 登記時間:周一∼周五,上午9:00∼12:00
                 下午1:00∼5:00;晚上7:00∼9:00
      回覆時間:周二或周四,晚上7:00∼9:00
      電話:(02)2365-8140
      方式:1)服務時間內接受電話預約登記
         2)每週二、四晚上時間進行預約答詢

  • 台北市政府聯合法律服務中心》

    • 登記:周一∼周五,9:00∼12:00,2:00∼5:00,
         非周休之週六上午9:00∼12:00。
      地址:台北市市府路一號
      電話:(02)2725-6168
      方式:1)服務時間內接受面談、電話諮詢
         2)宜事前聯繫

  • 台北市律師公會》

    • 時間:隨時打來預約皆可
      地點:台北市羅斯福路一段7號9樓 
      電話:(02)2351-5071
      方式:需電話事先預約

  • 臺灣大學法律服務社》

    • 時間:每星期六下午12:45∼2:30現場辦理案件登記
         每星期六 下午1:00∼5:00案件解答服務
      地點:臺北市徐州路21號 台大法學院
      電話:(02)2394-0537
      方式:1)服務時間內接受面談諮詢、當天現場登記的案件是當天處理
         2)原則上不接受電話、書信、詢問
         3)寒暑假服務時間稍有異動,請事先電話查詢
         4)攜帶相關書面文件

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